Mutuo Chirografario, Ipotecario, Fondiario: cos'è, come funziona e differenze

I vari tipi di Mutuo Chirografario, Ipotecario e Fondiario spiegati in maniera approfondita in modo da capire meglio quale di questi scegliere.

Cos’è il Mutuo

Il mutuo è, sotto l’aspetto giuridico, un contratto tipico o nominato, in quanto esso è previsto e disciplinato dal codice civile agli artt. 1813 e seguenti, di cui vengono riportati, qui di seguito, gli aspetti più interessanti ai fini dell’analisi di questa forma di intervento bancario di finanziamento.

Art. 1813 – Nozione – Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Art. 1815 – Interessi – Salvo diversa volontà delle parti, il mutuario deve corrispondere gli interessi al mutuante …

Art. 1819 – Restituzione rateale – Se è stata convenuta la restituzione rateale delle cose mutuate e il mutuario non adempie l’obbligo del pagamento anche in una sola rata, il mutuante può chiedere, secondo le circostanze, l’immediata restituzione dell’intero.

Dagli articoli del codice civile sopra riportati sono desumubili le caratteristiche giuridiche principali del contratto. L’esame di tali caratteristiche viene riferito, qui di seguito, in modo specifico al contratto tra un ente creditizio e un proprio cliente. Il contratto di mutuo risulta:

bilaterale, in quanto stipulato tra due parti, vale a dire: il mutuante, cioè colui che concede il mutuo (l’ente creditizio nei mutui bancari); il mutuario, cioè colui che beneficia del mutuo;
reale, in quanto inizia a produrre gli effetti voluti dalle parti, quindi si perfeziona, con la consegna della cosa oggetto del contratto e non al momento in cui si manifesta la volontà delle parti, come accade per i contratti consensuali;
può essere a titolo oneroso, se le parti si accordano in tal senso; è naturale che il mutuo bancario produca interessi a favore del mutuante;
può essere estinto con la riconsegna della cosa mutuata, in un’unica soluzione, ovvero con una modalità di restituzione frazionata nel tempo: cioè una restituzione rateale; ai mutui bancari si applica, di norma, questa modalità.

Il mutuo bancario viene concesso, normalmente, in base a una delle due forme sotto indicate, che si differenziano per il tipo di garanzia che sta alla base del finanziamento.

Mutuo Chirografario

Il mutuo chirografario: con esso la banca assume, nei confronti del mutuante, un credito di tipo ordinario, quindi non assistito da garanzie reali o personali (pegno o ipoteca). Tuttavia la banca può chiedere al mutuario, come forma di garanzia accessoria, il rilascio di un pagherò cambiario, con scadenza in bianco, che la banca si riserva di usare:

come titolo di credito esecutivo, nel caso in cui il mutuario non ottemperi agli impegni assunti;
come strumento tecnico per lo smobilizzo del credito, in caso di rifinanziamento.

La cambiale, che viene emessa con il bollo ridotto in quanto a favore di una banca, è richiesta, da quest’ultima, per un importo di solito maggiorato rispetto all’ammontare del mutuo concesso; la maggiorazione, espressa in termini percentuali oscilla intorno al 20-30%. Il mutuo chirografario ha una durata che si estende nel breve-medio termine, in quanto rientra, in genere, nel limite dei 60 mesi (5 anni).

Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario: con esso la banca assume, nei confronti del mutuario, un credito assistito da un vincolo su un bene di proprietà del mutuario, o di un terzo che interviene per conto di quest’ultimo. La banca pretende, normalmente, che l’ipoteca a suo favore sia di primo grado, vale a dire che la banca risulti il primo creditore a favore del quale viene iscritta l’ipoteca su un determinato bene, rappresentato, di solito, dall’immobile per il quale è stato chiesto il mutuo. Solo eccezionalmente la banca accetta un’ipoteca di secondo grado.

Il mutuo ipotecario è generalmente destinato all’acquisto, alla costruzione, alla ristrutturazione e/o all’ampliamento di unità immobiliari destinate dal mutuario ad abitazione, a studi professionali o ad attività commerciali o industrialei. La durata si estende dal medio al lungo termine, in quanto il mutuo ipotecario viene concesso per un periodo che va dai 5 ai 30 anni. Da notare che recentemente le banche utilizzano l’ipoteca a garanzia di aperture di credito in c/c.

Mutuo Fondiario

Il mutuo fondiario: si differenzia dal mutuo ipotecario, in quanto ha una durata che varia dai 10 ai 15 anni e oltre, ed è concesso per un importo che non eccede normalmente il 75% del valore dell’immobile.

Il rimborso del mutuo avviene secondo quanto previsto dal piano di ammortamento finanziario concordato tra la banca e il mutuario. Tale piano prevede il versamento di una rata periodica (mensile, bimestrale, semestrale o altra periodicità) la cui entità, che comprende sia una quota di interessi sia una quota di parte del capitale rimborsato, dipende dalla modalità tecnica che è stata scelta per lo sviluppo del piano di ammortamento.

In genere per lo sviluppo del piano di ammortamento viene seguito uno di questi due metodi: il metodo francese; il metodo italiano.

L’onerosità del ricorso al finanziamento mediante mutuo è rappresentata, per il mutuatario, oltre che dagli interessi che maturano nel corso della durata del finanziamento, anche da ulteriori elementi di costo, tra i quali: le spese per l’istruzione della pratica, che vengono applicate, di solito, in misura fissa; le spese di perizia e notarili; le spese per la trascrizione ipotecaria.

L’istituto di credito fondiario è una banca indipendente che conta all’attivo quasi 120 anni di storia, specializzata nel settore dell’investimento, del portafoglio, della gestione, management e servicing di attività creditizie, controllato da Tages Holding, e facente parte del gruppo bancario Tages Group.

Quest’ultimo è una realtà internazionale operativa nell’asset management e nel banking. L’istituto di credito fondiario prevede un asset manager, con sede a Londra, specializzato in strategie e prodotti di investimento alternativi e un asset manager, con sede a Milano, specializzato direttamente nell’offerta di prodotti di investimento infrastrutturali per gli investitori italiani, comprendo anche i servizi standard per i privati.

Non è raro che il mutuo fondiario previsto dall’istituto di credito venga spesso, erroneamente, confuso con il prestito ipotecario.

L’istituto di credito, in modo scontato, eroga entrambe le versioni convinta dell’effettiva presa di coscienza delle differenze reciproche da parte dei clienti che intendono avanzare la sottoscrizione. Prima di richiedere una delle due tipologie di finanziamento sarà fondamentale apprendere le differenze, tenendo bene a mente che il mutuo fondiario è caratterizzato da una vastità di aspetti positivi migliori rispetto al mutuo ipotecario.

Attraverso questo articolo ci occuperemo dunque di stabilire e analizzare tutte le caratteristiche del mutuo fondiario.

E’ importante precisare che ogni mutuo fondiario concesso prevede la caratteristica di un’ipoteca sugli immobili, proprio come il mutuo ipotecario. In che cosa consiste dunque la differenza? I mutui ipotecari vengono rilasciati sulla base dell’ipoteca sull’immobile di proprietà o d’acquisto, a garanzia del prestito stesso.

I mutui fondiari invece agiscono con le medesime caratteristiche di ipoteca ma vengono riservati solamente agli acquisti per il primo immobile, ossia la prima casa. Questa tipologia di mutuo risulta quindi una sotto-categoria dei finanziamenti standard ipotecari. L’acquisto della prima casa prevede alcune agevolazioni con interessi nettamente inferiori rispetto ai mutui ipotecari, con a disposizione alcune opzioni come il Fondo per l’Acquisto della prima casa per un rapporto LTV al 100%, mentre le condizioni di prestito offrono generalmente un rapporto tra il valore dell’acquisto e il valore finanziario all’80%.

Il muto fondiario prevede quindi la possibilità di acquistare un immobile come prima casa senza anticipo sul valore complessivo del finanziamento.

Ipoteca di Secondo Grado

Con il termine “ipoteca di secondo grado” si intende i posizionamento di un’ipoteca su di un immobile che presenta già un’ipoteca. Sarà quindi possibile richiedere un finanziamento sull’immobile che presenta già un’ipoteca ma per scopi differenti. Il mutuo fondiario non offre di fatti questa possibilità.

Ciò significa che il valore di un’ipoteca di secondo grado non potrà in alcun caso contrastare il recupero del credito di un’ipoteca di primo grado e proprio in ragione di ciò non è possibile richiedere un’ipoteca di secondo grado sul valore di acquisto di un primo immobile. Il mutuo fondiario esclude a priori la possibilità di ipotecare una prima casa sulla quale grava già un’ipoteca precedente di maggiore rilievo.

La tipologia del mutuo fondiario è sottoscrivibile esclusivamente per l’acquisto dell’immobile con la possibilità di coprire il 100% della spesa totale senza anticipi di denaro.