Come Funziona il Piano di Ammortamento di un Mutuo a Tasso Fisso, a Tasso Variabile e Misto

Il mutuo è un tipo di finanziamento erogato da banche e da altri enti autorizzati, solitamente necessario ad acquistare una casa o altre soluzioni immobiliari; l’ente che ha concesso il mutuo applica un tasso di interesse per il rimborso della somma erogata e verrà richiesto che si iscriva un’ipoteca sulla soluzione abitativa che il soggetto richiedente il finanziamento intende comprare.

Alla base del mutuo vi fa un “piano di ammortamento”, che enuclea in quale modo specifico il cliente rimborserà  il prestito ottenuto dall’ente finanziario al quale si fa rivolto.

 

Piano di Ammortamento del Mutuo

Il piano di ammortamento è opportunamente suddiviso in alcune rate, con scadenza mensile, trimestrale o semestrale. In linea di massima, gli enti finanziari non finanziano interamente il valore commerciale dell’abitazione ma una sua parte, che solitamente si aggira ai quattro quinti del valore totale; risulta comunque opportuno considerare che in certi casi l’istituto creditizio può offrire una percentuale maggiore, in particolar modo nel caso in cui chi ha chiesto il finanziamento può offrire alcune garanzie in più come polizze fidejussorie riconducibili a società di assicurazioni o fideiussioni bancarie.

Il mutuo si rivela una ragionevole soluzione per quelli che intendono acquistare un’abitazione nonostante non dispongano, immediatamente, della liquidità  richiesta per farlo. Si consideri poi che esistono notevoli vantaggi anche per gli stessi istituti finanziari eroganti il prestito; si avrà infatti in presenza di una forma di finanziamento garantita su di un bene immobiliare e l’istituto finanziario ha la capacità di rivalersi pienamente su di questo qualora il cliente non rispetti gli impegni previsti (si ricordi che esiste l’ipoteca sull’unità  immobiliare).

Vi sono alcuni elementi particolari che caratterizzano un mutuo, distinguendolo dagli altri: tra di essi, il tasso di interesse e la durata del prestito. Con riferimento alle varie tipologie di tasso di interesse è possibile citare i mutui a tasso fisso, che è il caso in cui il tasso non varia per l’intera durata del contratto di finanziamento, quelli a tasso variabile, che è l’eventualità in cui vi è un tasso che muta con riferimento ad alcuni parametri particolari contemplati all’interno del piano di ammortamento, e, infine, i mutui a tasso misto, che danno al mutuatario la possibilità di passare dal tasso variabile a quello fisso o il contrario, in base a specifiche condizioni contrattuali. Generalmente, la durata del mutuo varia tra i 5 ed i 30 anni e è una misura in particolar modo condizionata dai bisogni del cliente. Ovviamente, una durata superiore comporterà una rata di entità minore.

 

Mutuo a Tasso Fisso

Tra le numerose tipologie di mutuo, quelli a tasso fisso si possono considerare la tipologia di mutuo più semplice; in questa situazione, la percentuale d’interesse da corrispondere alla banca si mantiene invariata per l’intera durata del mutuo e non risulta essere condizionata in nessun modo dall’andamento del mercato finanziario. Scegliere un mutuo a tasso fisso comporta un importante vantaggio: il mutuatario può conoscere sin dall’inizio quanto dovrà  versare per ciascuna rata, avendo la possibilità  di gestire in modo ottimale i propri investimenti futuri. Al fine di poter calcolare il tasso di interesse di questo genere di mutui è necessario conoscere due parametri, ovvero il tasso IRS, tasso di base applicato a questo genere di mutui, e lo spread stabilito dal mutuante. Per sapere quale sarà il tasso finale applicato dall’ente mutuante occorre conoscere l’ammontare del tasso IRS (che viene pubblicato quotidianamente dai giornali finanziari) in rapporto alla durata del mutuo scelto dal mutuatario, e sommarvi lo “spread” applicato dalla banca.

 

Mutuo a Tasso Variabile

I mutui a tasso variabile prevedono un tasso che cambia relativamente a specifici parametri particolari, presenti nel contratto di mutuo. In linea generale, il tasso di interesse calcolato dall’ente bancario deriva dalla somma di 2 valori definiti: l’Euribor, che sta per “Euro Interbanking Offered Rate” (tasso interbancario di offerta in euro) e lo spread.

L’Euribor indica il costo del denaro per la banca; è un valore determinato dal mercato e non può dunque essere soggetto a modifiche da parte della banca. Diversamente dal parametro Euribor, lo spread subisce il controllo diretto dell’ente di credito che offre il prestito ed è assimilabile al suo margine di guadagno.

In linea generale si può osservare come le banche applichino uno spread più elevato nel caso dei mutui di più lunga durata, nonostante questa non costituisca una regola sempre valida e sia ravvisabile in altrettanto modo l’esistenza di istituti che prevedono sempre lo stesso spread. Le più comuni tipologie di mutuo, tasso fisso e tasso variabile, non sono le sole opzioni a disposizione di chi intenda stipulare un mutuo.

 

Mutuo a Tasso Misto

Una determinata tipologia di mutuo, che costituisce una possibile alternativa alle soluzioni più comuni è quella dei “mutui a tasso misto”. è una tipologia di prestito che non prevede la presenza di un tasso esclusivamente di tipo fisso o variabile; diversamente risulta possibile che il tasso passi da fisso a variabile, oppure che questo segua il percorso opposto.

Generalmente questa tipologia di mutuo prevede un tasso fisso per un determinato lasso di tempo che viene stabilito dall’istituto finanziario; una volta che questo periodo è terminato, il soggetto che ha fatto richiesta di mutuo ha la possibilità di optare per un tasso variabile oppure andare avanti con il tasso oggetto della scelta iniziale. Il mutuo a tasso misto concede a chi vuole accendere il mutuo una certa elasticità, in quanto egli non ha bisogno di decidere sul momento ed in modo definitivo su quale tasso far cadere la sua scelta e può cambiare idea qualora se ne presenti il bisogno.

Oltre a quelli che vedono la presenza di un tasso misto, tra i diversi tipi di mutuo sul mercato è ravvisabile il mutuo “cap” che, pur essendo caratterizzato da un tasso variabile, vede l’esistenza di una soglia limite al di là della quale il tasso non può andare (noto come “cap”) e il tasso bilanciato, formato da una parte di tasso fisso e una di tasso variabile in proporzioni che dipendono dalle particolari necessità manifestate dal mutuatario.